El sector inmobiliario tiene puestas muchas expectativas en el derrame que pueda generar el blanqueo de capitales. Es realista esta postura? Que se puede esperar. Los créditos todavía no son vistos como algo tangible que redinamice el sector. Conclusiones del seminario organizado por Reporte Inmobiliario sobre blanqueo y crédito hipotecario.
El sector inmobiliario se encuentra expectante. A pesar de la incipiente y tibia recuperación en la cantidad de compraventas el mercado inmobiliario aún se encuentra funcionando a la mitad de los mejores años de la última década. De allí que una importante cantidad de operadores del negocio inmobiliario depositen la esperanza de la recuperación en el blanqueo de capitales vigente desde hace unos días atrás.
Pero, ¿es realista alimentar tantas expectativas?
Según Néstor Kreimer, el primero de los panelistas del Seminario organizado por Reporte Inmobiliario, el blanqueo tiene enormes posibilidades de ser capitalizado por el sector, pero debe ser tentado a partir de buenas propuestas adaptadas específicamente para seducir a quien exteriorice capital.
Federico Weil CEO de TGLT, una de las pocas empresas del sector que cotiza en el mercado de capitales, estimó que según las proyecciones de su empresa, al menos un 5 % del dinero que se blanquee se dirigirá a inversiones inmobiliarias. “Todo dependerá del monto final que reúna el blanqueo, si es el 5 % de 20 mil millones no será relevante, pero si es el 5 % de 120 mil millones tendrá un impacto determinante”.
Con relación a la exteriorización de inmuebles existentes no declarados ante la AFIP, según Kreimer no quedan dudas, “la opción inmuebles no declarados (aquí o en el exterior) cuesta el 5% pero sobre valor de mercado lo que está generando mucho ruido en los blanqueadores, sumado a que la AFIP estaría por sacar un proceso on line para la carga de las valuaciones con el fin de verificar que resulten válidas en el trámite de blanqueo. Y esto luego facilitará detectar las valuaciones promedio…y las que no lo sean…”
“Por último, el cash local a blanquear – siempre considerando que era preexistente al 22-7-16 – en $ o U$S deberá ser exteriorizado en una cuenta bancaria especial y «pisado» x 180 días….salvo que se aplique a la compra de un inmueble.”
Ahora bien, para Kreimer, la discusión y lo que aún no resulta del todo claro y puede estar sujeto a diferentes interpretaciones sería que se define como “inmueble”.
Según Kreimer la RG 3919 de la AFIP habilita a que los boletos de venta de unidades en obras en construcción, puedan ser considerados como exteriorización en inmuebles, evitando el período de 180 días de inmovilización obligatoria del capital.
Sin embargo, esta postura es controversial con relación a la reglamentación, la que indica que se pueden evitar los 180 días habilitando sólo la opción «inmuebles» sin aclarar si para este caso incluye a las obras en construcción (compras en el pozo).
Lo cierto es que según lo que quedó expuesto a partir del debate con el público presente es que de no aclararse taxativamente esta cuestión, sería menos probable que se opte por volcar fondos a la compra desde el pozo antes de los 180 días ante el riesgo de perder los beneficios del blanqueo. Según trascendió, esta situación estaría siendo analizada por la AFIP y sería definitivamente salvada mediante aclaraciones oficiales por parte de esa entidad.
Por su parte, Federico Weil, dejó expuesto a través de su disertación que ellos ven a este blanqueo como una fuente de demanda adicional, pero que no están pensando nada específico o “a medida”. Por otra parte, relativizó la efectividad que podrían tener los fondos inmobiliarios que se organicen para captar capitales a costo cero, esgrimiendo entre las razones para sostener dicho pensamiento, en que sólo puede hacerse a través de unas pocas gestoras de plaza cuyo fuerte no es el negocio inmobiliario y también en los altos costos de organización y comisiones que involucra operar en el mercado de capitales.
Para finalizar y ejemplificar en forma concreta la opción de blanqueo sin costo a partir de fondos inmobiliarios, Alejandro Gawianski, Ceo de HIT Group, adelantó detalles de un fondo que lanzaran pensando en los capitales que se exteriorizarán vía blanqueo. El fondo, cuyo destino es la inversión y operación de edificios de oficinas, promete a quienes se decidan por invertir en él un cap rate del 9 % en dólares.
CREDITO HIPOTECARIO: Mucho voluntarismo y señales divergentes que preocupan
No es sencillo. Recrear nuevamente un sistema de crediticio hipotecario no es tarea fácil después de más de 15 años en el cual no fue una propuesta real dentro del menú crediticio del sistema financiero argentino.
Por ahora, tímidamente aún, sin convicción comenzaron a ser ofrecidas distintas líneas de crédito hipotecario. La fuente de fondeo y una escasa rentabilidad no termina de seducir a bancos más acostumbrados a generar ingresos por comisiones que a ser verdaderos vehículos de crédito para el sistema productivo y para la compra de casas de las familias.
Desde la esfera oficial, tanto el Director General de Acceso al Crédito Tomás Bibiloni como el síndico del Banco Central enfatizaron la vocación de la actual Administración en recuperar al crédito hipotecario como un medio concreto para lograr el acceso a la propiedad de la vivienda.
Bibiloni, miembro, por otra parte del comité del Procrear, afirmó que dentro de los próximo 8 o 9 meses deberán estar ya concretados efectivamente en compras de vivienda los 25 mil subsidios que se otorgarán a través del Procrear y que se complementarán a través de créditos hipotecarios por parte de los bancos de plaza. Al momento se recibieron 85.000 solicitudes las que serán ranqueadas y adjudicadas hasta completar los 25000 subsidios, según un sistema de calificación por necesidades objetivas del grupo familiar.
El síndico del BCRA, Juan Carlos Isi, brindó un detallado panorama de la situación que se arrastra en materia de crédito hipotecario. Algunos datos resultan por demás concluyentes, en Argentina a Junio de 2016 el crédito hipotecario a familias representaba sólo el 0,3 % del PBI, mientras que el promedio en América Latina es del 4,1 % y en países desarrollados llega al 44,3 %.
Isi, resaltó sin embargo el incremento paulatino que vienen experimentando los depósitos y créditos en UVI desde que el BCRA habilitara esta opción en abril pasado y remarcó la convicción de las autoridades del Central en la consolidación del proceso de desinflación y en el trabajo de actualización de manuales de originación de préstamos hipotecarios que faciliten la titulización de las carteras con el fin de crear un mercado secundario de letras hipotecarias.
Con relación al proyecto de Ley Casa de Ahorro del senador Cobos, que se estima será sancionado por diputados en los próximos días, el cual estipula otro tipo de actualización diferente al propuesto por el BCRA mediante ajuste por costo de construcción, Isi dijo que el BCRA adecuara su normativa legal incorporando también la actualización de la ley de Cobos, de manera que convivirán ambos mecanismos paralelamente.
Para finalizar, Andres Sicouly, CEO de CreditoUVI.com y ex gerente de créditos hipotecarios del Banco de Galicia, puso en evidencia el enorme poder multiplicador que tiene el crédito hipotecario para el mercado e hizo una encendida advertencia sobre la necesidad de unificar criterios acerca de cuál es la política que en materia hipotecaria se respalda desde el gobierno y en la necesidad de ser mucho más efectivos en la gestión e impulso de los nuevas líneas de crédito, motorizando normativamente a que los Bancos deban colocar créditos hipotecarios y recurriendo también a fondeo publico adicional con el fin de convertir la vocación demostrada en realidad. “Hace falta señales muy concretas y firmes, no sea cosa que los nuevos créditos fracasen antes de salir a la luz”, concluyó Sicouly.
Fuente: ReporteInmobiliario.com, 2003-2016, martes 23 de agosto de 2016
