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Blanqueo y crédito hipotecario

El sector inmobiliario tiene puestas muchas expectativas en el derrame que pueda generar el blanqueo de capitales. Es realista esta postura? Que se puede esperar. Los créditos todavía no son vistos como algo tangible que redinamice el sector. Conclusiones del seminario organizado por Reporte Inmobiliario sobre blanqueo y crédito hipotecario.

El sector inmobiliario se encuentra expectante. A pesar de la incipiente y tibia recuperación en la cantidad de compraventas el mercado inmobiliario aún se encuentra funcionando a la mitad de los mejores años de la última década. De allí que una importante cantidad de operadores del negocio inmobiliario depositen la esperanza de la recuperación en el blanqueo de capitales vigente desde hace unos días atrás.

Pero, ¿es realista alimentar tantas expectativas?

Según Néstor Kreimer, el primero de los panelistas del Seminario organizado por Reporte Inmobiliario, el blanqueo tiene enormes posibilidades de ser capitalizado por el sector, pero debe ser tentado a partir de buenas propuestas adaptadas específicamente para seducir a quien exteriorice capital.

Federico Weil CEO de TGLT, una de las pocas empresas del sector que cotiza en el mercado de capitales, estimó que según las proyecciones de su empresa, al menos un 5 % del dinero que se blanquee se dirigirá a inversiones inmobiliarias. “Todo dependerá del monto final que reúna el blanqueo, si es el 5 % de 20 mil millones no será relevante, pero si es el 5 % de 120 mil millones tendrá un impacto determinante”.

Con relación a la exteriorización de inmuebles existentes no declarados ante la AFIP, según Kreimer no quedan dudas, “la opción inmuebles no declarados (aquí o en el exterior) cuesta el 5% pero sobre valor de mercado lo que está generando mucho ruido en los blanqueadores, sumado a que la AFIP estaría por sacar un proceso on line para la carga de las valuaciones con el fin de verificar que resulten válidas en el trámite de blanqueo. Y esto luego facilitará detectar las valuaciones promedio…y las que no lo sean…”

“Por último, el cash local a blanquear – siempre considerando que era preexistente al 22-7-16 – en $ o U$S deberá ser exteriorizado en una cuenta bancaria especial y «pisado» x 180 días….salvo que se aplique a la compra de un inmueble.”

Ahora bien, para Kreimer, la discusión y lo que aún no resulta del todo claro y puede estar sujeto a diferentes interpretaciones sería que se define como “inmueble”.

Según Kreimer la RG 3919 de la AFIP habilita a que los boletos de venta de unidades en obras en construcción, puedan ser considerados como exteriorización en inmuebles, evitando el período de 180 días de inmovilización obligatoria del capital.

Sin embargo, esta postura es controversial con relación a la reglamentación, la que indica que se pueden evitar los 180 días habilitando sólo la opción «inmuebles» sin aclarar si para este caso incluye a las obras en construcción (compras en el pozo).

Lo cierto es que según lo que quedó expuesto a partir del debate con el público presente es que de no aclararse taxativamente esta cuestión, sería menos probable que se opte por volcar fondos a la compra desde el pozo antes de los 180 días ante el riesgo de perder los beneficios del blanqueo. Según trascendió, esta situación estaría siendo analizada por la AFIP y sería definitivamente salvada mediante aclaraciones oficiales por parte de esa entidad.

Por su parte, Federico Weil, dejó expuesto a través de su disertación que ellos ven a este blanqueo como una fuente de demanda adicional, pero que no están pensando nada específico o “a medida”. Por otra parte, relativizó la efectividad que podrían tener los fondos inmobiliarios que se organicen para captar capitales a costo cero, esgrimiendo entre las razones para sostener dicho pensamiento, en que sólo puede hacerse a través de unas pocas gestoras de plaza cuyo fuerte no es el negocio inmobiliario y también en los altos costos de organización y comisiones que involucra operar en el mercado de capitales.

Para finalizar y ejemplificar en forma concreta la opción de blanqueo sin costo a partir de fondos inmobiliarios, Alejandro Gawianski, Ceo de HIT Group, adelantó detalles de un fondo que lanzaran pensando en los capitales que se exteriorizarán vía blanqueo. El fondo, cuyo destino es la inversión y operación de edificios de oficinas, promete a quienes se decidan por invertir en él un cap rate del 9 % en dólares.

CREDITO HIPOTECARIO: Mucho voluntarismo y señales divergentes que preocupan

 

crédito hipotecario

No es sencillo. Recrear nuevamente un sistema de crediticio hipotecario no es tarea fácil después de más de 15 años en el cual no fue una propuesta real dentro del menú crediticio del sistema financiero argentino.

Por ahora, tímidamente aún, sin convicción comenzaron a ser ofrecidas distintas líneas de crédito hipotecario. La fuente de fondeo y una escasa rentabilidad no termina de seducir a bancos más acostumbrados a generar ingresos por comisiones que a ser verdaderos vehículos de crédito para el sistema productivo y para la compra de casas de las familias.

Desde la esfera oficial, tanto el Director General de Acceso al Crédito Tomás Bibiloni como el síndico del Banco Central enfatizaron la vocación de la actual Administración en recuperar al crédito hipotecario como un medio concreto para lograr el acceso a la propiedad de la vivienda.

Bibiloni, miembro, por otra parte del comité del Procrear, afirmó que dentro de los próximo 8 o 9 meses deberán estar ya concretados efectivamente en compras de vivienda los 25 mil subsidios que se otorgarán a través del Procrear y que se complementarán a través de créditos hipotecarios por parte de los bancos de plaza. Al momento se recibieron 85.000 solicitudes las que serán ranqueadas y adjudicadas hasta completar los 25000 subsidios, según un sistema de calificación por necesidades objetivas del grupo familiar.

El síndico del BCRA, Juan Carlos Isi, brindó un detallado panorama de la situación que se arrastra en materia de crédito hipotecario. Algunos datos resultan por demás concluyentes, en Argentina a Junio de 2016 el crédito hipotecario a familias representaba sólo el 0,3 % del PBI, mientras que el promedio en América Latina es del 4,1 % y en países desarrollados llega al 44,3 %.

Isi, resaltó sin embargo el incremento paulatino que vienen experimentando los depósitos y créditos en UVI desde que el BCRA habilitara esta opción en abril pasado y remarcó la convicción de las autoridades del Central en la consolidación del proceso de desinflación y en el trabajo de actualización de manuales de originación de préstamos hipotecarios que faciliten la titulización de las carteras con el fin de crear un mercado secundario de letras hipotecarias.

Con relación al proyecto de Ley Casa de Ahorro del senador Cobos, que se estima será sancionado por diputados en los próximos días, el cual estipula otro tipo de actualización diferente al propuesto por el BCRA mediante ajuste por costo de construcción, Isi dijo que el BCRA adecuara su normativa legal incorporando también la actualización de la ley de Cobos, de manera que convivirán ambos mecanismos paralelamente.

Para finalizar, Andres Sicouly, CEO de CreditoUVI.com y ex gerente de créditos hipotecarios del Banco de Galicia, puso en evidencia el enorme poder multiplicador que tiene el crédito hipotecario para el mercado e hizo una encendida advertencia sobre la necesidad de unificar criterios acerca de cuál es la política que en materia hipotecaria se respalda desde el gobierno y en la necesidad de ser mucho más efectivos en la gestión e impulso de los nuevas líneas de crédito, motorizando normativamente a que los Bancos deban colocar créditos hipotecarios y recurriendo también a fondeo publico adicional con el fin de convertir la vocación demostrada en realidad. “Hace falta señales muy concretas y firmes, no sea cosa que los nuevos créditos fracasen antes de salir a la luz”, concluyó Sicouly.

Fuente: ReporteInmobiliario.com, 2003-2016, martes 23 de agosto de 2016

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¿Cómo es posible perder plata con un alquiler?

Por Felipe Ramírez, editor de Valor Inmobiliario

En el universo de las inversiones tenemos dos grandes mundos: renta fija y renta variable.

Y los inmuebles están clasificados, con toda razón, como renta variable.

A muchos esto les puede causar extrañeza, porque para la mayoría de quienes recién se acercan o “tocan de oído” en el mundo de las inversiones el real estate es una de las inversiones más seguras que existen.

Frase clásica: “Comprar un departamento para alquiler y recibir un flujo constante, eso es renta fija. Perder plata es imposible”.

Pero no. Lo cierto es que sí es posible perder dinero invirtiendo en inmuebles para alquiler.

Para entenderlo, lo primero es sacar de la ecuación al inmueble mismo. Es decir, la solidez y seguridad que su propiedad nos otorga.

Una vez eliminado ese espectro podemos pasar a comprender, de verdad, qué es lo que significa “perder dinero”.

Perder dinero, parte I: lo que entra es menos de lo que sale

Una primera manera de entender este concepto es muy simple. Si salimos de un negocio con menos plata de la que entramos, estamos perdiendo plata.

En el caso del real estate, digamos que si compras o construyes un inmueble, luego lo alquilas o no por un tiempo y, finalmente, lo vendes por un valor menos al total de tu inversión (lo que invertiste más el alquiler o alquileres que cobraste).

En este caso es claro, la respuesta es “sí, perdiste plata”. Porque es totalmente posible perder dinero dentro de este concepto, por mucho de que la probabilidad sea baja. Por supuesto, para lograr esta “hazaña” necesitás comprar un inmueble que esté caro respecto del mercado y después ser obstinado al punto de no darte cuenta que necesitas bajar el alquiler para obtener ingresos.

Si pasa eso, al no recibir ingresos seguros te van a comenzar a comer los nervios y terminarás vendiendo el inmueble a cualquier precio con tal de sacártelo de encima.

Así que una vez más: la posibilidad de que todo esto se dé al mismo tiempo es baja, pero no imposible.

Perder dinero, parte II: el peligro aumenta

Ahora, la probabilidad crece si entraste a tu obstinación le agregamos que entraste al negocio con plata prestada. Si el inmueble no se alquila y tenés que empezar a repagar, en ese caso se amplía la posibilidad de tener problemas de liquidez en el caso de no tener una reserva financiera adecuada para soportar la propia porfía.

Es posible que no hayas hecho bien las cuentas respecto del precio del alquiler y que contaras con ese ingreso sí o sí, y en ese caso podrías llegar a tener un flujo de caja negativo respecto de tus gastos corrientes y sea ya tu propio dinero el que comience a escurrir de tus manos.

Sin una reserva financiera la venta apurada se aceleraría aún más, aumentando la pérdida.

Construye un margen de seguridad contra las pérdidas

En general, la mejor recomendación en estos casos es construir márgenes de seguridad.

En primer lugar, claro, es necesario tener reservas financieras. Algo que repetimos constantemente en Creando Riqueza es que todos deberíamos tener ahorros para vivir, por lo menos, seis meses sin tener ingresos. Sin eso, la verdad es que no estás en condiciones para iniciar una aventura financiera.

En segundo lugar, calcular con suficiente “aire” que la tasa de retorno del inmueble que está adquiriendo para alquiler sea mayor a la tasa de financiamiento. Esto es para que, en la eventualidad de que no puedas alquilar el inmueble al precio deseado, tengas el espacio necesario para aguantar.

Fuente: www.creandoriquezaweb.com/2016/02/si-es-posible-perder-plata-con-un-alquiler/

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¿Cuantos m2 se pueden comprar con un crédito del Nuevo Procrear?

La nueva línea de créditos del Procrear habilita a comprar viviendas con un valor máximo de 1,5 millón de pesos. ¿En que localidades del interior se puede comprar más m2? ¿En qué barrios de Capital y GBA podría funcionar?

El Estado Nacional a través del Anses lanzó recientemente dentro del programa de financiamiento PROCREAR la nueva línea “Solución Casa Propia” para compra de viviendas de hasta un millón y medio de pesos.

Considerando ese límite establecido como monto máximo cabría preguntarse en que localizaciones y de que superficie podrán hallarse viviendas aptas para calificar en este Nuevo Procrear.

Teniendo en cuenta los valores de las series que elabora Reporte Inmobiliario para las distintas localizaciones del país, se puede observar donde podría llegar a tener un mayor efecto la nueva línea Procrear a partir de los valores de departamentos usados y del tope máximo de precio de las viviendas exigido para calificar en este nuevo esquema de financiamiento hipotecario

Ahora bien, la línea “Solución Casa Propia” otorgará una bonificación mayor a los solicitantes que adquieran viviendas con un precio que no exceda el millón de pesos. Por lo cual también resulta interesante observar cuales serían las superficies de los departamentos que podrían hallarse por debajo del millón de pesos según localización y poder obtener así un subsidio mayor.

Pocos m2 en CABA

Considerando el valor promedio general de cotización en la ciudad de Buenos Aires, con 1 millón de pesos se podrían comprar 32 m2 de departamento usado y 48 m2 si la cifra se estira al millón y medio.

En La Boca y Constitución podrían hallarse los departamentos más amplios mientras que en Barrio Norte y Palermo las opciones se restringen a unidades muy reducidas

 

departamentos apto crédito Procrear

Más superficie en algunas localidades del GBA

Dentro del GBA, en las localidades del sur y del Oeste del primer cordón es donde podrían hallarse departamentos con mayor superficie considerando los máximos del nuevo Procrear. Dentro de las localidades del norte cuyo límite oriental llega al Rio de La Plata el área de las unidades que podrían encontrarse, dentro de la oferta de mercado, se reduce replicando una situación similar a la de los barrios más caros de la ciudad de Buenos Aires.

departamentos apto crédito en el gran Buenos Aires

En el interior unidades cómodas o estrechas según la ciudad

En virtud de la heterogeneidad de valores de mercado que presentan las distintas localidades del interior, con el límite máximo de esta nueva línea del Procrear podrían llegar a adquirirse viviendas del orden de los 90 m2 en aquellas que cuentan con las cotizaciones de mercado más reducidas y de entre 55 y 60 m2 para aquellas con valores más elevados

departamentos apto crédito Procrear

Al observar los valores de mercado actuales en cada ciudad frente al límite impuesto para la línea “Solución Casa Propia” como máximo para las viviendas a financiar se puede observar que localizaciones tendrían más chances de captar algunos de los 25.000 créditos a acordar, claramente según este factor, la mayoría de las ciudades del interior y localizaciones no centrales del GBA serían las más beneficiadas.
Nota: los valores de mercado surgen del relevamiento que realiza Reporte Inmobiliario desde el año 2005 en forma trimestral para departamentos de 2 y 3 ambientes usados de calidad standard sin amenities
Fuente: ReporteInmobiliario.com, 2003-2016, lunes 18 de julio de 2016